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しかし現実には、全ての国民にこの申請義務の実行を期することは難しく、また、登記官は、職権により登記を実行するのことができることになっていますが、膨大な事件（注※：平成１５年表示に関する登記事件数・土地５１９万件、建物２１８万件）を完全に処理することは到底できない状況にあります。これは、登記を信頼して取引に入った第三者を保護するとともに、このような不利益を受けないために権利者が登記を具備するよう促すことによって、実際の権利関係と登記が一致する状態を維持するためである。注意しなければならないのは、登記手続上（不動産登記法上）の登記権利者・登記義務者と、実体法上の登記権利者・登記義務者とは異なることがあるということである。要式性が極めて厳格であるため各専門家（表示に関する登記は土地家屋調査士が、権利に関する登記は司法書士）に依頼し登記手続きを行うのが一般的である。取引の安全を重視する商法の世界において、取引の相手がどのような者か調べる便宜のために、予め一定の事項を公示しておく機能を有する。土地家屋調査士とは土地家屋調査士法（とちかおくちょうさしほう、昭和25年法律第228号）は、土地家屋調査士の制度を定める法律である。コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。土地家屋調査士の制度は、1950年7月に誕生し、2000年7月に制度誕生50周年を迎えた。例えば、不動産を購入した者は、売買契約によって所有権を取得する（民法176条。登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録される。
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